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《物業管理案例分析》精選題及答案
作者:昭通弘彩物業  來源:本站  發表時間:2018/9/27 14:44:10  點擊:1385

2015電大《物業管理案例分析》精選題及答案

案例一:

某住宅小區實行業主用燃氣卡買氣的消費方式。2010年2月16日上午,兩名業主到物業公司購買天然氣。因這兩名業主長期不交納物業服務費,物業管理公司拒絕向這兩名業主出售天然氣,雙方發生了爭執。在爭執中,業主損壞了物業管理公司的辦公用品。物業管理公司最終也沒有賣給業主天然氣,而且要求業主賠償損壞的物品。請分析:

(1) 物業管理公司的做法是否妥當?為什么?

(2)物業管理公司應該怎樣妥善解決上述問題?

答案要點

(1)物業管理公司的做法是不妥當的。

①業主不交物業服務費的問題與其到物業管理公司購買燃氣的行為屬于兩個不同的法律關系,兩者之間沒有聯系。

②物業管理公司拒絕向這兩位業主出售燃氣的做法是沒有法律依據的,是錯誤的,應向業主承認錯誤,并賠禮道歉。

③物業管理公司應當按照物業服務合同的約定提供相應的服務。因雙方之間的其他矛盾,物業公司未給兩位業主購買燃氣提供服務,致使矛盾激化,物業公司是有責任的。

(2)物業管理公司應該如下妥善解決問題:

①根據物業公司與業主之間的約定,業主購買燃氣,應當到物業公司購買,物業公司應該按照約定向業主出售燃氣。

②如果物業管理公司要追究業主損壞自己辦公用品的責任,要求其賠償損失,則必須保留足夠的證據。若沒有證據能證明自己有財產損失,則不能向業主提出索賠要求。

③物業管理公司要向業主追討拖欠的物業服務費,則需另行起訴。在正式起訴之前,可以向有管轄權的人民法院申請支付令,即根據法律提起督促程序。

④為了起訴欠費的業主,物業公司應為訴訟準備充足的證據,包括物業服務合同、收費依據和對方欠費的證據等。物業公司作為原告應當向人民法院遞交起訴書,并要在起訴書中寫明具體的訴訟請求和事實、理由。

⑤接到法院決定開庭的受理案件后,物業公司作為原告應當派代表按時到庭參加庭審,在法庭調查和法庭辯論中陳述事實、理由和訴訟請求,進行發言和答辯。

⑥收到判決書后,若不服地方人民法院第一審判決,物業公司有權在判決書送達之日起十五日內向上一級人民法院提起上訴。第二審人民法院的判決、裁定,是終審的判決、裁定。若敗訴方拒絕履行發生法律效力的判決,勝訴方可以向法院申請強制執行。


案例二:


2009年3月。某廣告公司入住某小區的A1棟別墅,久佳物業管理公司是該小區的物業管理者。根據物業服務合同,2005年3月至7月,該廣告公司應交納物業服務費2296元,水電費1543元。然而,2005年5月4日,該廣告公司發現有人進入公司竊取了價值l萬元左右的財物,立即報了案。當久佳物業管理公司向該廣告公司收取物業服務費等費用時,該廣告公司以物業管理公司單方面違約,未能履行好治安管理職責為由,拒絕交納物業服務費和水電費。雙方為此發生糾紛,物業管理公司以該廣告公司拒付所欠費用為由訴至法院。 請問:

(1) 該廣告公司是否可以拒付所欠物業服務費和水電費?為什么?

(2) 久佳物業管理公司在廣告公司被盜的問題上是否應當承擔責任?

答案要點:

①該廣告公司不應拒付所欠物業服務費和水、電費,因為收取物業服務費是物業管理企業的權利,廣告公司應為所接受的服務付費,而水、電費是物業管理企業代收的費用,與安全服務無關。

②在廣告公司被盜的問題上,關鍵是看物業管理公司的保安防范工作是否到位,如果保安防范工作到位,則物業管理公司就不應承擔責任;如果物業管理企業沒有履行物業服務合同上約定的義務,在保安防范工作上存在缺陷,造成業主損失的,物業管理公司應當承擔相應的法律責任。


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