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物業公司管理制度
案例三:
作者:昭通弘彩物業  來源:本站  發表時間:2018/9/27 14:46:03  點擊:1850

某小區在準備召開業主代表大會核定業主代表時,工作人員對一位老先生的身份存有異議,認為他不是小區的業主,不能參加業主代表大會。事后了解,原來這個老先生是本小區某業主的岳父。該業主認為,自己的岳父退休在家,身體也不錯,平時又熱心,而自己平時工作忙,由岳父代表自己參加業主代表大會,甚至參加業主委員會,是完全可以的。

請問:

1、 什么是業主大會?不是業主就不能參加業主代表大會嗎?

2、 哪些人可以參加業主代表大會?

3、 如果可以,非業主如何參加業主代表大會?

1、業主大會是由物業管理區域內全體業主組成,是代表和維護物業管理區域內全體業主在物業管理活動中的合法權益的自治組織。

并不是所有情況下,非業主都不能參加業主代表大會。

2、業主大會或業主代表大會是行使業主自治管理權、決定物業重大管理事項的重要組織形式和最高權力機構。由此可知,業主參加業主代表大會既是合情合理,又是合乎法律規定的。但這并不是說其他人就沒有出席業主大會的權利和可能,只要在完成一定的法律手續后,是有資格代替業主參加業主(代表)大會。

3、非業主在完成一定的法律手續后,都有資格代替業主出席業主大會。這個法律手續就是有業主的書面委托。

但是,受委托的非業主只能擁有業主的部分權利,主要是發言權和投票權,非業主代表本人沒有被選舉權,不能成為業主委員會候選人參選業主委員會委員。

案例四:

某業主在購買商品房時,,開發商要求這位業主按購房價款的2%繳納維修基金,這位業主對此比較疑惑,認為這么大的一筆錢是否應由自己交納,它的管理及使用又是如何的呢? 請問:

1、 什么叫維修基金?維修基金應該歸誰所有?

2、 在維修基金的使用和管理中容易出現哪些問題?

3、維修基金由誰收?應如何管理使用?

1、維修基金是專項用于住房共用部位與共用設備設施大修理、更新、改造的基金。

維修基金應歸全體業主所有。維修基金是房產所有人對小區內共用部位、共用設施設備進行正常維修保養所提供的資金。維修基金來自于所有業主,所有權理應屬于全體業主。

2、維修基金的使用和管理中容易出現的問題有:

(1)不能做到?顚S,而是將維修基金與物業管理費混同起來使用。

(2)物業公司沒有與業主委員會共同協商制訂基金使用計劃,業主缺乏監督權,無法行使維修基金所有者的權利。

(3)物業公司將資金列入日常物業管理開支,牟取非法利潤。

3、維修基金有售房單位或開發商收取。國家規定,商品房銷售時,售房單位代為收取維修基金。

維修基金應該由售房單位代收并存入維修基金專戶,先由房地產主管部門代管,業主委員會成立后,經業委會同意,交由物業公司代管。由物業公司提出年度使用計劃,經業委會審定后實施。當維修基金不敷使用時,可由業委會研究決定,向業主續籌。所以,維修基金所有權在全體業主,最終歸業主委員會管理使用。

 

案例五:

廣大業主只能從另一扇門出入!蓖瑫r宣告,“將在被關閉的那扇大門附近的空地開設酒吧,對外營業!睂嶋H上酒吧是承包給小區內的一個業主經營。對此,小區內的廣大業主非常不滿,認為出入小區不方便,占用空地影響小區環境,紛紛要求重新打開被關的大門,同時要求不準在小區內經營酒吧。物業管理公司的對業主的解釋如下關閉一扇大門是為了減少閑雜人員進入小區,保證小區的安全,物業管理公司有權這樣做。至于酒吧是設置在空地上,不影響居民的日常生活。而哪位承包酒吧的業主也有自己的道理,他認為作為主人有權使用小區公共用地。


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