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物業公司管理制度
案例九:
作者:昭通弘彩物業  來源:本站  發表時間:2018/9/27 14:47:08  點擊:1762

2009年10月的一天下午,某市一家寫字樓大廈發生了一起電梯傷人事故。出事當天,租用該大廈5層作為公司經營用房的李家兩兄弟,因進貨需要使用電梯。而電梯的樓層顯示裝置壞了,因而無法判明電梯的位置。兩人只好在各樓層尋找,找到大廈的4層時,走在前面的李弟看見電梯門正開著,里面黑洞洞的,一腳邁了進去,不料墜入電梯井中,后經搶救無效死亡。事發后,物業管理企業檢查了電梯,發現4層的電梯門鎖有“外力破壞”的新鮮痕跡,懷疑是事主急于使用電梯強行推開了電梯門,因用力過猛失去重心從而導致事故發生。而事主方則宣稱,他們從2005年上半年開始在此辦公,一直沒有看到過一份物業管理單位關于電梯使用說明或乘梯注意事項的文件或通知。出事時,他們并不知道電梯停在哪里,怎么可能無故去4層強行推開電梯門呢?李家訴至法院,要求物業管理企業賠償。

請問:物業管理企業是否應承擔賠償責任,為什么?

1.物業管理企業就此案應當承擔損害賠償責任。


2.物業管理企業作為寫字樓的管理者,負有保障電梯等共用設備安全運行的法定義務,從案情看,物業管理企業的行為存在嚴重過錯,應承擔損害賠償的民事責任。具體表現在: ①物業管理企業沒有在電梯轎廂內和電梯前廳張貼電梯安全使用說明和乘客乘梯的注意事項,沒有履行必要的告知義務,存在明顯的過錯。②物業管理企業未能及時檢查、排除電梯故障,導致電梯樓層顯示裝置不能正常顯示,乘客無法判明電梯所在位置。因此,物業管理企業也存在明顯過錯,應承擔損害賠償的主要責任。

3.李弟本身也有一定的過錯,作為有民事行為能力的成年人,他應當預見到電梯壞了,繼續乘電梯有危險,但卻疏忽大意,產生嚴重后果,應承擔次要責任。


案例十:

某住宅小區數百名業主自發組成了“業主維權委員會”,公開宣稱要罷免不能代表業主利益的“業主委員會”,并要求選出能代表廣大業主利益的新的業主委員會成員。據悉,該小區的業主委員會是由開發商控制的物業管理公司臨時指定的,而且對于物業管理公司的選聘也是直接由幾個委員決定了結果,并未經過業主大會的審議,更未形成業主大會的決議,少了一道選聘程序,因此鬧出了現在的大麻煩。

請問:

1、 什么是業主大會和業主委員會?

2、 從案例所提供的資料,你認為部分業主與業主委員會委員之間的矛盾是如何產生的,原因是什么?

3、 用“業主維權委員會”來罷免“業主委員會”是否可行?為什么?

4、 請提出一個合理的解決問題的途徑。

1、業主大會是由業主組成,對物業小區重大事項有決策權和表決權的權利機構。

業主委員會是業主大會的常設機構,是由業主大會選舉的代表組成,代表業主利益想社會各方面反映業主的意愿,在業主大會與物業管理公司之間進行溝通,并對物業管理公司進行監督的民間組織。

2、產生矛盾的原因主要有兩個:小區的業主委員會沒有經過業主大會的選舉產生,而是由開發商控制的物業管理公司臨時指定的;業主委員會并未按照正規的程序開展工作,對于物業管理公司的選聘也是直接由幾個委員決定了結果,并未經過業主大會的審議,更未形成業主大會的決議,少了一道選聘程序。

3、用“業主維權委員會”來罷免“業主委員會”不可行。因為“業主維權委員會”是數百名業主自發成立的,未經物業管理主管部門的批準,也未備案,也就不能行使業主大會的職權。

4、《物業管理條例》規定有20%以上的業主提議,業主委員會應組織召開臨時會議,可以討論由業主大會決定的相關事宜,因此,有意見的業主可以組織更多業主達到20%以上即可申請召開臨時業主大會。再就是還可在業主大會的年度會議上提出改選業主委員會的意見,進行改選。


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